«Airbnb τέλος όπως το ξέραμε»

«Έρχεται το μεγάλο ξεσκαρτάρισμα στο Airbnb: Τα σπίτια που κατεβαίνουν πρώτα και τα 5 λάθη που θα σε «κάψουν» από 1/10»

Από 1 Οκτωβρίου 2025 εφαρμόζονται τα νέα υποχρεωτικά standards για βραχυχρόνιες μισθώσεις: φυσικός φωτισμός, αερισμός, λειτουργικός κλιματισμός, πιστοποιήσεις ηλεκτρολογικών, ανιχνευτές καπνού, πυρασφάλεια και αστική ευθύνη. Παράλληλα ισχύει πάγωμα νέων αδειών σε κεντρικές ζώνες της Αθήνας ως το 2026 και αυξημένο ημερήσιο τέλος διαμονής (8€ υψηλή περίοδος, 2€ χειμώνας). Όσοι δεν συμμορφωθούν κινδυνεύουν με delisting και πρόστιμα.

Τι ισχύει από 1/10/2025

Ο Ν. 5170/2025 (ΦΕΚ Α 6/20.01.2025) πέρασε τον Ιανουάριο, με άρθρο 3 να ενεργοποιείται την 1η Οκτωβρίου: οι βραχυχρόνιες μισθώσεις επιτρέπονται μόνο σε χώρους κύριας χρήσης με φυσικό φως, επαρκή αερισμό, λειτουργικό κλιματισμό, συγκεκριμένες ηλεκτρολογικές και πυροσβεστικές προδιαγραφές και ασφάλιση αστικής ευθύνης. Το Υπουργείο Τουρισμού το επιβεβαίωσε με αναλυτική εγκύκλιο/οδηγό και δελτίο Τύπου στις 25/09/2025.

Τι κόβεται ξεκάθαρα: χώροι υπογείων χωρίς φυσικό φως, αποθήκες και «μετασκευές» που δεν πληρούν προδιαγραφές. Το πνεύμα του νόμου είναι να φύγουν από την αγορά τα «γκρίζα» καταλύματα που πίεζαν τη στέγη και ρίσκαραν την ασφάλεια.

Αθήνα: πάγωμα νέων αδειών στο κέντρο

Από 1/1/2025 έχει επιβληθεί πάγωμα νέων αδειών σε τρεις κεντρικές δημοτικές ενότητες της Αθήνας. Το μέτρο επεκτάθηκε ως το 2026 και πλέον εξετάζεται επέκταση ελέγχων/περιορισμών σε κι άλλα hot-spots (Θεσσαλονίκη, Χαλκιδική, Σαντορίνη, Πάρος, Χανιά). Στόχος η εκτόνωση της πίεσης στις τιμές ενοικίων.

Φόροι, τέλη και πρόστιμα: η νέα «εξίσωση»

• Ημερήσιο τέλος διαμονής στις βραχυχρόνιες (αντικατάσταση/αναβάθμιση του παλιού φόρου διαμονής): 8€ για Απρίλιο – Οκτώβριο, 2€ για Νοέμβριο – Μάρτιο, από 2025. Αυτό περνάει στην τελική τιμή και αλλάζει την τελική τιμή πελάτη.
• Διοικητικές κυρώσεις & delisting: για μη συμμόρφωση με τις προδιαγραφές και τη σήμανση, προβλέπεται αυστηρή κλίμακα προστίμων και υποχρεωτική απόσυρση αγγελιών μέχρι συμμόρφωσης.
• Φορολογικές υποχρεώσεις: δηλώσεις στη myAADE, σωστοί ΚΑΔ (π.χ. 55.20.11.06 για μέσω πλατφόρμας), διαχείριση ΑΜΑ, τήρηση myDATA. Η ΑΑΔΕ εξέδωσε επικαιροποιημένο FAQ στις 23/09/2025.

Τι αλλάζει για τον κάτοικο και τον μικροϊδιοκτήτη

• Ποιότητα/ασφάλεια: τέλος τα «σκοτεινά» ή αμφίβολα καταλύματα. Καλό για τον επισκέπτη, ανάσα για πολυκατοικίες που έβραζαν από εντάσεις.
• Κόστος συμμόρφωσης: ηλεκτρολογικοί έλεγχοι, ανιχνευτές καπνού, πυροσβεστήρες, ασφάλιση. Για μικρές ιδιοκτησίες, αυτό ίσως ροκανίσει απόδοση και βάλει δίλημμα: παραμένω; μακροχρόνια;
• Διαθεσιμότητα στέγης: με το πάγωμα στο κέντρο και τους αυστηρούς ελέγχους, αναμένεται σταδιακή επιστροφή ακινήτων στη μακροχρόνια μίσθωση. Δεν είναι άμεσο· το μετράμε σε 3–6 μήνες με δείκτες τιμών/πληροτήτων.

Ποιες είναι οι απαραίτητες κινήσεις του ιδοκτήτη

1. Χρήση/Χώρος: Κύριας χρήσης, όχι υπόγεια χωρίς φυσικό φως.

Ασφάλεια:

• Υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου για RCD/ασφάλειες.
• Ανιχνευτές καπνού σε υπνοδωμάτια/κουζίνα.
• Πυροσβεστήρας ανά 100 τ.μ., φωτισμός διαφυγής, σήμανση εξόδου.

1. Κλιματισμός: λειτουργικός, ικανός να καλύπτει τον χώρο.
2. Αστική ευθύνη: ενεργό ασφαλιστήριο με επαρκή όρια.
3. Μητρώο/ΑΜΑ & φορολογία: σωστή καταχώριση, δηλώσεις διαμονής έως την 20ή του επόμενου μήνα, ορθός ΚΑΔ, τήρηση myDATA.
4. Τιμολόγηση: ενσωμάτωση του ημερήσιου τέλους (8€/2€) στην τελική τιμή

Τι θα κοιτάξουμε τους επόμενους 6 μήνες

• Πόσες καταχωρίσεις «κατεβαίνουν» λόγω μη συμμόρφωσης. Το delisting θα είναι το πραγματικό τεστ εφαρμογής.
• Ροή ακινήτων σε μακροχρόνια μίσθωση στα κεντρικά τετράγωνα.
• Τιμές ενοικίασης έναντι εποχικότητας και του νέου τέλους διαμονής που «πειράζει» το pricing.

Συμπέρασμα

Η κυβέρνηση «κλειδώνει» standards που για χρόνια ήταν ευχολόγιο, βάζοντας τέλος στα «πειραγμένα» καταλύματα. Οι πλατφόρμες θα υποχρεωθούν να καθαρίσουν listings που δεν περνούν τον πήχη, ειδικά στις ζώνες όπου το πάγωμα αδειών έχει στρατηγικό στόχο: να πέσει η πίεση στη στέγη.

Το στοίχημα;

• Η ικανότητα ελέγχων και η αντοχή του μικροϊδιοκτήτη στο κόστος συμμόρφωσης. Αν οι έλεγχοι χαλαρώσουν, η αγορά θα ξαναβρεί «τρύπες».
• Αν γίνουν ουσιαστικοί, θα δούμε μετατόπιση προσφοράς προς 12μηνες μισθώσεις και ένα πιο «καθαρό» τουριστικό προϊόν.